L’architecte en Israël

 L’architecte en Israël intervient dans toutes les étapes de développement d’un projet de construction. Il conseille, entre autre, le client dans le choix d’un terrain. Il produit des plans pour les autorités et il  s’occupe également de la rénovation d’appartements.
D’une manière générale la plupart des architectes en Israël sont des généralistes qui proposent l’ensemble des prestations, c'est-à-dire l’urbanisme,  la construction de bâtiments et la décoration d’intérieur. Une autre différence notable avec La France vient de la taille des agences qui, pour la plupart, ne comptent qu’un nombre restraint d’employés. 
Plus rarement, on trouve des architectes spécialisés qui se concentrent dans un domaine particulier comme par exemple  la construction d’hôtels ou de bâtiments publics.
A coté de l’architecte il existe également des décorateurs d’intérieurs. Ces professionnels ont suivi une formation plus courte et travaillent pour la plupart de façon  indépendante. Ils ne sont pas habilités à modifier l’enveloppe extérieure des bâtiments.
On peut également noter qu’en Israël les ingénieurs et techniciens du bâtiment sont autorisés à planifier des bâtiments d’une taille et dimension limitée.

 Le rôle de l’architecte dans un projet

 D’une manière générale il est préférable de faire appel à un architecte le plus tôt possible dans le processus de développement d’un  projet.
            -L’architecte  conseille le client sur le choix d’un terrain ou d’un bien immobilier.
            -Il  développe le projet en tenant compte des besoins fonctionnels et des exigences financières du client.
            -Il s’occupe des démarches administratives avec les autorités concernées (municipalité, armée, pompiers…)
            -Il coordonne les plans avec l’ensemble des professionnels impliqués dans le projet (ingénieur, économiste, architecte paysagiste…)
            -Il produit des plans détaillés qui servent pour l’appel d’offre avec des entreprises ou des artisans.
            -Enfin il s’occupe du suivi de chantier pour garantir la conformité  et la qualité des travaux.
Certaines de ces taches peuvent être délégués à un autre professionnel, par exemple, à un décorateur d’intérieur ou à un inspecteur du bâtiment.

 Pourquoi faire appel à un architecte ou à un décorateur d’intérieur?

 De nombreux professionnels sont partenaires dans le processus de construction ou de transformation d’un bien immobilier. On peut citer l’agent immobilier, l’entrepreneur, le promoteur, le fournisseur de matériaux de construction …
L’architecte est le professionnel qui a le devoir de conseiller et d’assister le client pour l’utilisation judicieuse des espaces. Il coordonne  egalement les autres professionnels impliqués.
Pour tout projet qui concerne l’enveloppe du bien immobilier, l’intervention de l’architecte est obligatoire. Il est couvert part une assurance professionnelle qui sert également de garantie au client. Pour des projets de taille limités on peut faire appel aux services d’un ingénieur ou d’un technicien du bâtiment. Pour ce dernier il est recommandé de vérifier que cette personne est couverte par une assurance professionnelle.
Dans le cas de travaux d’intérieur, il est possible de recourir à un architecte ou à un décorateur d’intérieur selon les goûts du client. Il est également recommandé de vérifier l’assurance professionnelle dans le cas ou vous désirez utiliser les services de ce dernier.

 Comment travaille un architecte ?

 La façon de travailler d’un architecte varie selon l’échelle du projet. Elle est differente selon qu’il s’agit  par exemple de la construction  d’un immeuble ou la rénovation d’un appartement. Mais d’une manière générale la logique  de développement du projet reste la même avec des phases qui peuvent parfois se compliquer ou être supprimées. Il est à noter que les projets de construction en Israël offrent certaines spécificités, par exemple, les chambres de sécurité (Mamad) ou l’utilisation obligatoire de la pierre à Jérusalem.

 1-Phase exploratoire

Elle consiste a déterminer les possibilités de construction ou de transformation du terrain ou du bien immobilier. Ces recherches se font a l’aide d’un relevè du terrain mais surtout ont lieu dans les municipalités et au cadastre (Tabou ou Minhal) D’un manière générale cette procédure a pour but de créer un programme qui servira de base au développement ou à l’analyse de la viabilité du projet.

2-Avant projet

            Des esquisses menées par l’architecte montrent les  options possibles. En collaboration avec le client, un parti architectural est choisi en fonction du goût et du budget de celui ci. Ensuite l’architecte produit une série de plans: l’avant projet détaillé. Ces plans sont généralement a l’échelle 1/100 ou 1/50 et servent de base pour le suite du projet.

3-Demande de permis de construire

            Cette procédure est obligatoire dans 3 cas suivants:
                        -Construction d’un nouveau bien immobilier
                        -Modification de l’enveloppe extérieure d’un bien existant (addition, fermeture d’un terrasse…)
                        -Modification de la surface intérieure d’un bien existant (utilisation d’un vide, suppression d’un escalier…)
La procédure de permis de construire se base sur un dossier de plans (hagacha). IL est à noter que le contenu du dossier varie selon les villes. L’obtention d’un permis de construire dépend aussi d’un certain nombre de certificats (pompiers, payement de taxes, accord des voisins, armée,..) Ces demarches peuvent prendre entre 3 et 9 mois selon les localités. En cas de complication cette période peut facilement doubler

4-Projet détaillé

            Cette phase est développée en collaboration avec les ingénieurs et spécialistes concernés.
            Le dossier comprend en général
            -L’ensemble des  plans pour la réalisation du projet
            -un devis descriptif détaillé
            -un quantitatif des matériaux si nécessaire

Ce dossier sert de base à la consultation des entreprises et à  la passation des marchés.

5-Consultation des entreprises

            Il est recommandé de consulter entre 3 et 5 entreprises. Généralement en Israël, on fait appel a une seule entreprise générale (kablan).  Il est important de vérifier que ces entreprises possèdent une assurance professionnelle.
            Il existe principalement 3 types de contrats
            -Contrat au coût global (Pochali) : L’entreprise garantit un prix  global. Il inclut l’ensemble des prestations selon un cahier des charges bien définies.
            -Contrat au coût global avec quantitatif : L’entreprise garantit un prix selon les quantités indiquées dans le cahier des charges. Le coût est corrigé en fonction d’un quantitatif réel sur le chantier.
            -Contrat cost plus : L’entreprise percoit un pourcentage fixé à l’avance pour la direction des travaux. La somme à payer est déterminée d’après les factures des sous traitants.

Il est recommande de consulter un avocat avant de signer le contrat avec une entreprise.

 6-Direction des travaux

            L’architecte inspecte  périodiquement le chantier pour vérifier la conformité des travaux selon les plans. Il met également les plans à jour. Il peut également dans certains cas approuver le versement des paiements aux entreprises et la réception des travaux.

 Le coût d’un architecte

 En Israël les honoraires des architectes et des décorateurs d’intérieurs sont négociés librement.
La rémunération de l’architecte dépend principalement de 3 facteurs
            -le coût de la construction.
            -La complexité du projet
            -La durée et la difficulté de la mission

 Les honoraires sont calculés d’une des façons suivantes :

            Rémunération au forfait : Une somme globale est fixée entre le client et l’architecte. Cette méthode est généralement utilisée dans le cas ou la mission de l’architecte est clairement définie à l’avance. Les versements d’honoraires se font en fonction de l’avancement de la mission.

            Rémunération au pourcentage du coût des travaux : Ce mode de payement est utilisé pour les travaux intérieur. Le pourcentage peut varier entre 5% et 15%..Certains décorateurs proposent également des solutions "clef en main"  qui incluent le coût des travaux et de tous les consultants concernés

            Rémunération au tarif horaire : Elle est en général  réservé pour des missions de courte durée ou une consultation d’expert. 

Yvan Lang
Architecte DPLG-AIS